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    上海地市逆市走热 房企“视死如归”?正文

    类别:非主流意境 | 点击: | 日期:2020-10-15

      春节后上海地市场有些出人意料。虽然新一轮调控上海细则和房产税试点才在春节前几天刚刚落地。

      “如果仅从出让现场的气氛判断当前的市场环境,或许会得出与严厉调控、观望浓厚截然相反的判断!币晃荒慷昧似渲幸徊糠滞恋爻鋈孟殖〉目⑸倘耸扛嫠弑颈钦。这种土地市场和调控形势背道而驰的表现,并非首次出现,只是这次反差更为强烈。

      “从企业发展战略、发展节奏的角度,能够看到其背后的逻辑。那些‘视死如归’拿地的企业,往往是发展战略走到了这一步,尤其是一些全国化的房企,在其战略中,布局上海是必走的一步棋,晚走不如早走,也是种无奈。但确实也有少部分企业是在赌博,赌后市再涨,而眼下拿地竞争相对少些!闭馕豢⑸趟。

      另一方面,地方政府对于企业的需求,也“积极配合”。近期,上海土地供应持续不断,体量不减。

      逆市疯狂的千般理由

      “春节后的这波土地出让高峰,还没有过去,后面短期内还有较大体量的重点地块陆续入市。逆市走热的温度,或许还要继续攀升!被ι峡⑸套噬钊耸坎褚环甯嫠弑颈钦。

      根据上海市规划和国土资源管理局的出让公告,2月25日将挂牌出让3幅地块,总计出让土地面积131674.8平方米。一位不愿透露身份的开发商负责人透露,“我们对其中的个别地块兴趣浓厚,并已经进行了一定的前期沟通工作,力争如愿竞得!

      和此前春节后几天中出让的大部分地块相比,这批土地显然位置更好、价格更高。其中,以虹桥商务区核心区一期01号地块的起始价最高,为144119万元;谎灾,此前几天的成批土地火爆出让,还只是今年上海土地市场第一波高峰的预热。

      上海房产税新政出台后的首场土地拍卖,是一幅位于青浦重固镇土地。出人意料,该地块现场竞争激烈,最终以1806万元总价被拍出,楼板价每平方米4337元,溢价率高达131%。不管是出让过程还是结果,和新一轮调控政策、房产税试点出台前,几无太大差异。

      值得注意的是,上海春节后的这次首次土地出让,为5地连拍,累计出让总面积为23万平方米,总成交价达到23.7亿元,并再次出现区域双料地王在短期内被刷新的疯狂状态。此次出让的两幅宅地之一的崇明城桥商品房基地1、2号地块,被上海保集(集团)有限公司和上海佳富投资有限公司以10.0191亿元联合竞得,溢价率达115%,刷新了不足半月前上海崇明单价和总价地王的纪录。

      被调控重点“照顾”的住宅市场低迷,却没有影响住宅地块的出让热度。

      出让的另一幅宅地浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(原金东小区D-2地块) ,被上海景瑞投资有限公司以6.6111亿元摘得,折合楼板价高达21362元/平方米,溢价率47%。

      上海中原研究咨询部经理龚敏指出,虽然今年调控从紧的氛围已上升到历史最高点,二、三级商品住宅市场在新政出台后重新进入观望,但房企对未来市场走势似乎仍坚持自我判断。

      地市的这种火爆状态,从去年底延续至今。中间出台的调控重拳,恍若打空。

      汉宇地产市场研究部数据显示,2011年1月,上海土地市场集中放量,并得到开发商的热情响应,供应与成交量纷纷达到历史同期的又一高值。该月又出现了一幅总价及溢价的住宅双“地王”。

      上海新年第一个月的土地供应巨大,共推出34幅经营性用地,共计土地建筑面积218.9万平方米,环比增加9.4%,相对去年1月份增加超过100万平方米,供应量大幅增加。汉宇地产市场研究部经理付伟指出,其中13幅地块出让过程中都受到了各大实力开发商的激励争夺,平均溢价率达到80.9%,其中最高为206%。

      当企业扩张步伐遭遇严厉调控

      记者注意到,地市的这种疯狂,并不仅仅上海一个城市如此,全国有不少城市情况类似。

      2月10日,阳光城(000671)集团股份有限公司发布公告称,该公司全资子公司福建阳光房地产开发有限公司参加福州2011年首场土地拍卖会,并以30.5亿元的价格竞得2011-02号宗地。现场竞争激烈,该公司经过53轮竞价才最终胜出。

      本报记者从众多开发商人士处了解到,调控严厉、地市疯狂,这看似严重矛盾的背后,是企业的发展战略和发展节奏。当企业发展战略和节奏走到了必须增加土地储备、在新区域布局的节点,即使遇上严厉调控,只要市场没有出现本质性逆转,多数企业还是会继续谨慎推进既定战略。

      这也是许多企业逆市拿地的注解,而这种情况,在上海等作为房地产市场核心战略区域的城市,更为多见。

      在业内人士看来,远洋地产在上海市场的动作,就将这种无奈充分体现。

      1月31日,远洋地产旗下子公司远洋地产(上海)有限公司以31.3亿元竞得杨行镇西城区北块G-2-1地块(A块),溢价率为89.6%,楼面地价高达11378元/平方米。而10天前,远洋刚在上海宝山以5.38亿元竞得上海宝山区罗店新镇A1-3地块。此外,远洋还在2010年8月取得美兰湖F1-4/6地块。

      这一系列于调控风口浪尖拿地的举动背后,则是远洋地产对上海市场的野心:上海市场,远洋地产已经迟到,战略确定后,即全力杀进。

      情况类似的还有不少港资地产大鳄。

      其中的代表则是九龙仓,近几年尤其是去年九龙仓在内地市场四处拿地,其背后正是其内部明确的“中期将内地资产比重由30%提高至50%”的计划。

      当企业扩张步伐遭遇严厉调控,房企选择的标准是什么?坚守战略和路线,本无对错可言,但调控形势下的激进,所有的风险只能由企业日后承担。

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